info-Il contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile)si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò. Si badi bene, le parti si impegnano o, per meglio dire, si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

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Si badi bene: se il contratto preliminare è ben scritto, non accade mai che ci sia un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, solo per effetto del quale l’acquirente diviene proprietario dell’immobile e, corrispondentemente, il venditore perde la proprietà dello stesso. Attenzione però: se il contratto non è adeguatamente redatto e, per esempio, ci si limita a scrivere “Tizio vende a Caio, che acquista, l’immobile di Via Rossi, Milano” in luogo di scrivere “Tizio promette di vendere a Caio, che promette di acquistare, l’immobile di Via Rossi, Milano”, siamo in presenza di un vero contratto di compravendita definitivo che trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile (sempre che contenga le prescrizioni in materia edilizia previste dalla normativa di settore a pena di nullità); ciò, si badi bene, anche a prescindere dal pagamento del prezzo, dalla consegna dell’immobile ecc. Si parla in tal caso di preliminare “improprio”. Attenzione però: il preliminare “improprio”, che deve essere stipulato per iscritto (come il preliminare proprio, forma scritta a pena di nullità) non può essere trascritto nei Registri Immobiliari, visto che ciò può avvenire solo qualora il contratto abbia la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per le quali è necessario l’intervento di un notaio o di altro pubblico ufficiale a ciò abilitato. La trascrizione nei Registri Immobiliari è di fondamentale importanza (vedi scheda sulcontratto definitivo di compravendita). Quindi chi si dovesse trovare, malauguratamente, ad aver stipulato un preliminare “improprio” sarebbe costretto a ricorrere in tutta fretta all’opera di un notaio, che dovrebbe “sanare” la mancanza di forma “riproducendo” la volontà delle parti nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata; nell’ipotesi in cui ciò non fosse possibile, il malcapitato dovrebbe rivolgersi ad un avvocato, il quale dovrebbe in tutta fretta promuovere un’azione diretta a far accertare l’autenticità della firma delle parti sul preliminare improprio, trascrivendo l’atto di citazione nei Registri Immobiliari al fine di evitare che il venditore “notte tempo” alieni il bene a qualche terzo o subisca iscrizioni ipotecarie o pignoramenti. E’ quindi estremamente importante, quando si stipula un contratto preliminare, che questo sia esaminato da persona competente, al fine di evitare spiacevoli sorprese, sia per il venditore che per l’acquirente.

 Come si giunge al preliminare; proposta e accettazioneTorna su

Prima di giungere alla stipula del contratto preliminare di solito si assiste a più o meno intensetrattative tra le parti. Queste trattative possono culminare nella formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale, di solito, colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. La proposta di acquisto deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita e anche quelli accessori, qualora si intenda proporli all’altra parte (v. di seguito: elementi essenziali, caparra, acconto, penale, termini) e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. La proposta può, altresì, essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia (e quindi non potrà più essere accettata). Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola puramente e semplicemente, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile), il contratto è concluso e vincolante per le parti (art. 1326 e ss. c.c.). Se, diversamente, le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata. Quando proposta (o controproposta) e accettazione si saranno “incontrate”, allora si ha la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule. Ciò significa che, quando l’accettazione sia stata portata, perlomeno, nella sfera di conoscibilità del proponente, entrambe le parti sono giuridicamente vincolate a quanto proposto e accettato; valgono a tale riguardo le medesime considerazioni sulla differenza tra preliminare proprio e improprio: deve trattarsi di una proposta di contratto preliminare di compravendita, e quindi di un documento nel quale si proponga di promettere di acquistare (o di vendere), così che, con l’accettazione, si concluda un contratto preliminare di compravendita; se diversamente si propone semplicemente di acquistare (o di vendere), con l’accettazione si concluderà un contratto di compravendita perfetto con il trasferimento della proprietà immediato (al momento della conoscenza o conoscibilità dell’accettazione), con tutte le conseguenze viste più sopra.
Va segnalato che “all’avvio delle trattative” il proprietario-venditore deve “rendere disponibile” l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime (art. 6, co. 2, D.Lgs. 192/2005) (vedi la scheda sulleCertificazioni).

 L’intervento dell’agente (mediatore) immobiliare; la provvigione

Spesso per giungere a delle trattative per l’acquisto è importante la presenza e l’intervento di un agente, o meglio, di un mediatore immobiliare; tutti conoscono le c.d. agenzie immobiliari, che svolgono l’importante funzione di far incontrare domanda e offerta di immobili. Queste agenzie non sono nient’altro che dei mediatori, figura disciplinata dal nostro codice civile (artt. 1754 e ss. c.c.), i quali operano, anche indipendentemente da un incarico, al fine di giungere alla conclusione di “un affare” riguardante la compravendita di immobili. Si badi bene, ciò può avvenire anche senza il conferimento di un incarico (che comunque non può costituire rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza), perché il ruolo del mediatore è essenzialmente quello di mettere in contatto le parti per la stipula dell’affare, evento che può avvenire anche senza che alcuna delle parti si sia rivolta previamente all’agente e che, se avviene, è peraltro da solo sufficiente a fargli ottenere il diritto alla provvigione da entrambe le parti. La provvigione è il corrispettivo, di solito espresso in percentuale sul prezzo concordato dalle parti, dell’opera del mediatore, e spetta a quest’ultimo per il solo fatto di aver messo in contatto le parti medesime e sempre che la conclusione dell’affare sia effetto del suo intervento. Attenzione però: il mediatore per poter pretendere la provvigione deve essere iscritto al ruolo degli agenti di affari in mediazione, altrimenti nulla gli spetta anche se la sua attività abbia contribuito alla conclusione dell’affare (art. 6, L. 9.2.1989 n. 33).
Di solito è grazie all’opera del mediatore che avvengono tutte le fasi della trattativa e della stipula prima descritte (proposta, accettazione); va tuttavia evidenziato che la prassi delle agenzie immobiliari di far formulare proposte e accettazioni con una clausola che preveda la necessità di una ulteriore stipula del preliminare “completo” è, per così dire, impropria: ciò per il semplice motivo che, qualora la proposta accettata contenga tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita, deve considerarsi già concluso, per l’appunto, un contratto preliminare di compravendita, che non necessità di ulteriori stipule perché ci sia un vincolo giuridico tra le parti. Qualora ciò avvenga e quindi venga stipulato “un altro” contratto preliminare, questa volta senza proposte e accettazioni ma in un unico documento sottoscritto da entrambe le parti, con previsioni diverse o con l’inserimento di clausole accessorie, questo supererà il “primo” preliminare, ma se ciò non avviene, le parti comunque resteranno vincolate a quanto concordato nella proposta accettata.